PERTANYAAN:

Selamat Pagi pak. Terimakasih telah membaca pertanyaan saya. saya ingin sedikit bertanya mengenai status hukum jual beli tanpa pengikatan di notaris. pada tahun 2013, saya menjual tanah yang statusnya masih SKT kepada pembeli seharga 80 Juta. pembeli membayar uang muka sebesar 45 Juta. kami membuat surat perjanjian jual beli yang disepakati oleh kami berdua, tapi tidak ada melakukan AJB di notaris. dalam perjanjian itu, sisa pembayaran uang muka tersebut akan di bayarkan setelah sertifikat tanah tersebut sudah jadi. sekarang sertifikat sedang dalam proses. pada tahun 2015, saya berencana membatalkan perjanjian jual beli tersebut dikarenakan nilai harga tanah yang akan saya jual sudah tidak 80 Juta lagi, karna sekarang banyak pembangunan jalan di daerah tanah saya tersebut. otomatis harga tanah yang sekarang tidak sama lagi dengan harga tanah pada saat saya menjual tanah tersebut. mohon jawabannya pak, bagaimana menurut bapak, jika saya melakukan pembatalan sepihak atas penjualan tanah saya? bagaimana status hukumnya pak? jawaban bapak sangat kami harapkan. terimakasih banyak sebelumnya.

JAWABAN:

Saudari Penanya yang kami hormati
Sebelumnya kami ucapkan terima kasih telah berkunjung ke website kami.

Membaca dari pertanyaan saudara, pada itntinya dapatkah perjanjian yang disepakati keduabelah pihak dibatalkan oleh salah satu pihak.

Dalam pasal 1320 KUHPerdata dijelaskan tentang syarat sah suatu perjanjian

  1. Adanya kesepakatan kedua belah pihak. Maksud dari kata sepakat adalah, kedua belah pihak yang membuat perjanjian setuju mengenai hal-hal yang pokok dalam kontrak.
  2. Kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum. Asas cakap melakukan perbuatan hukum, adalah setiap orang yang sudah dewasa dan sehat pikirannya. Ketentuan sudah dewasa, ada beberapa pendapat, menurut KUHPerdata, dewasa adalah 21 tahun bagi laki-laki,dan 19 th bagi wanita. Menurut UU no 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, dewasa adalah 19th bahi laki-laki, 16 th bagi wanita. Acuan hukum yang kita pakai adalah KUHPerdata karena berlaku secara umum.
  3. Adanya Obyek. Sesuatu yang diperjanjikan dalam suatu perjanjian haruslah suatu hal atau barang yang cukup jelas.
  4. Adanya kausa yang halal. Pasal 1335 KUHPerdata, suatu perjanjian yang tidak memakai suatu sebab yang halal, atau dibuat dengan suatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan hukum.

Syarat angka 1 dan 2 adalah syarat subyektif, sedangkan syarat angka 3 dan 4 adalah syarat obyektif. Jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat subjektif, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Jika suatau perjanjian tidak memenuhi syarat objektif, maka perjanjian tersebut batal demi hukum. Dapat dibatalkan, artinya salah satu pihak dapat mengajukan pembatalan perjanjian tersebut. Perjanjian dengan sendirinya tetap mengikat keduabelah pihak selama tidak dibatalkan oleh hakim atas permintaan pihak yang berhak memintakan pembatalan. Batal demi hukum, artinya dari semula dianggap tidak pernah ada dilahirkan perjanjian tersebut.

Dalam suatu perjanjian kesepakatan dalam perjanjian merupakan perwujudan dari kehendak dua atau lebih pihak dalam perjanjian mengenai apa yang mereka kehendaki untuk dilaksanakan, bagaimana cara melaksanakannya, kapan harus di laksanakan, dan siapa yang harus melaksanakan. Pada dasarnya sebelum para pihak sampai pada kesepakatan mengenai hal-hal tersebut, maka salah satu atau lebih pihak dalam perjanjian tersebut akan menyampaikan dulu suatu bentuk pernyataan mengenai apa yang dikehendaki oleh pihak tersebut dengan segala macam persyaratan yang mungkin dan di perkenankan oleh hukum untuk di sepakati oleh para pihak.

Syarat batal suatu perjanjian diatur dalam Pasal 1266 KUH Perdata :

“Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, andaikata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan.

 Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan di dalam persetujuan. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, maka Hakim dengan melihat keadaan, atas permintaan tergugat, leluasa memberikan suatu jangka waktu untuk memenuhi kewajiban, tetapi jangka waktu itu tidak boleh lebih dan satu bulan.”

Kesimpulan dari pasal tersebut adalah syarat agar suatu perjanjian dapat dibatalkan oleh salah satu pihak adalah perjanjian harus timbal balik, terdapat wanprestasi, dan pembatalannya harus dimintakan kepada hakim. jika pembatalan yang dilakukan tidak memenuhi syarat-syarat tersebut, maka dapat dikatakan perbuatan pembatalan tersebut melanggar undang-undang, yakni pasal 1266 KUH Perdata tadi. Selain itu, pendapat pertimbangan lain dapat dilihat dari alasan pembatalan perjanjian, jika pembatalan tersebut mengandung kesewenang-wenangan, atau menggunakan posisidominannya untuk memanfaatkan posisi lemah (keadaan merugikan) pada pihak lawan, maka hal tersebut termasuk dalam perbuatan melawan hukum, karena kesewenang-wenangan atau memanfaatkan posisi lemah atau keadaan merugikan dari pihak lawan di luar dari pelaksanaan kewajiban yang diatur dalam perjanjian, sehingga bukan merupakan wanprestasi, namun lebih ke arah melanggar kewajiban hukumnya untuk selalu beritikad baik dalam perjanjian.

Kembali ke permasalahan, pada saat saudari melakukan transaksi jual beli dnegan pembeli, membuat surat perjanjian jual beli yang syarat-syarat perjanjiannya telah memenuhi pasal 1320 KUHPerdata, maka surat perjanjian tersebut mengikat keduabelah pihak. Perjanjian jual beli saudari dapat dibatalkan jika memenuhi syarat sebagaimana diatur dalam pasal 1266 KUHPerdata tersebut. Jika dilakukan pembatalan sepihak  dan merugikan pihak lain, maka dapat dikatakan perbuatan tesrebut adalah perbuatan melawan hukum (PMH).

Pihak yang keberatan dengan perbuatan pembatalan tersebut, dapat menggugat melalui Pengadilan Negeri, maka jika gugatannya diterima ada konsekuensi yang harus diterima oleh pihak yang membatalkan perjanjian secara sepihak tadi.

ketika terjadi transaksi jual beli tersebut, maka status kepemilikan tanah sudah beralih ke pembeli, walaupun pembayarannya belum lunas, ada sisa pembayaran yang harus dicicil lagi, secara hukum, status tanah tersebut bukan milik penjual lagi, tetapi sudah milik pembeli, berdasarkan surat perjanjian yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. Jika ingin membatalkan perjanjian tersebut, maka harus mendapat persetujuan dari pihak pembeli selama perjanjian tersebut sudah sesuai dengan prosedur yang seharusnya.

Demikian jawaban dari kami. Salah dan khilaf mohon maaf
Semoga bermanfaat

Wassalam

Admin