Cara Aman Mengatasnamakan Sertifikat Rumah

PERTANYAAN:

Selamat sore,

Terima kasih atas kesempatan konsultasi yang telah diberikan.

Kondisi yang dihadapi saat ini adalah sbb:

1. Keluarga kami terdiri dari ayah, ibu, dan 3 anak (1 perempuan dan 2 laki-laki).
2. Ayah saya akan membeli sebuah rumah di daerah Serpong, Tangerang Selatan seharga 1 miliar rupiah.

Catatan: Tidak satupun dari anggota keluarga kami yang melek hukum.

 Skenario 1:

1. Ayah saya berniat untuk menggunakan nama adik bungsu saya pada saat balik nama dari nama penjual rumah tsb.
2. Ayah saya akan membuat surat pernyataan yang menyatakan bahwa apabila nanti setelah beliau meninggal, rumah tersebut akan dijual, maka hasil penjualannya harus dibagi 3 sama rata untuk ke-3 anaknya.
3. Penggunaan nama adik bungsu saya didasari pada adanya kemungkinan bahwa nanti rumah tsb akan ditinggali oleh adik bungsu saya (mengingat hanya adik bungsu sayalah yang saat ini belum memiliki rumah sendiri), sehingga, apabila skenario ini terjadi, maka tidak perlu dilakukan proses balik nama lagi. (jadi, menurut ayah saya, yang perlu dilakukan nanti adalah kesepakatan antara kami bertiga selaku anak-anaknya). — Terus terang, saya agak bingung dengan pemikiran ayah saya ini.

 Skenario 2:

1. Ayah saya berniat untuk menggunakan nama ibu saya pada saat balik nama dari nama penjual rumah tsb.
2. Ayah saya (dan ibu saya) tidak membuat surat warisan atau pernyataan apapun yang terkait dengan rumah tsb.

Catatan: baik untuk skenario 1 ataupun skenario 2, keinginan ayah saya yang utama adalah membagi rata harta miliknya kepada ke-3 anaknya apabila beliau meninggal nanti dengan biaya (pajak, dll) seminimal mungkin.

Yang menjadi pertanyaan adalah, apabila kita menggunakan hukum perdata mengenai waris:

1. Apakah keinginan ayah saya dalam skenario 1 diatas bisa dijalankan secara hokum?
2. Apakah setelah rumah tsb dibalik nama dengan menggunakan nama adik bungsu saya, surat pernyataan yang menyatakan ttg pembagian hasil penjualan rumah setelah ayah meninggal nanti masih valid (masih dengan skenario 1)?
3. Apabila skenario 2 yang dijalankan, apa yang akan terjadi apabila suatu saat nanti ayah meninggal dunia? Apakah rumah tsb tetap menjadi milik ibu saya? Atau kami sebagai anak2nya dapat mewarisinya dan/ atau menjualnya?
4. Secara hukum, apakah ada cara yang lebih baik yang dapat mengakomodasi keinginan ayah saya untuk membagi rata warisannya yang berupa rumah tsb?
5. Apakah hibah dari ayah kepada anaknya memerlukan proses balik nama dan dikenakan pajak? Apa sajakah jenis pajak yang akan dikenakan? Berapakah besarnya nilai dari masing-masing pajak yang dimaksud?

Demikian masalah yang kami hadapi sekarang.

Mohon masukannya agar kami dapat terhindar dari masalah dikemudian hari.

Terima kasih.

-Lia-

 

JAWABAN:

Saudari penanya yang kami hormati.

Terima kasih sebelumnya telah berkunjung ke website kami.

Membaca dari kasus yang saudari paparkan dan bebrapa pertanyaannya, ada beberapa hal yang dapat kami berikan jawabannya terkait masalah tersebut.

Berdasarkan kasus tersebut, maka yang menjadi pokok masalahnya adalah tentang status kepemilikan rumah tersebut, belum masuk kepada masalah warisan. Karena syarat-syarat terjadinya warisan belum terpenuhi. Pewarisan baru terjadi jika terpenuhi 3 persyaratan berikut:

1. ada seseorang yang meninggal dunia.
2. Ada seseorang yang masih hidup sebagai ahli waris yang akan  memperoleh warisan pada saat pewaris meninggal dunia
3. Ada sejumlah harta kekayaan yang ditinggalkan pewaris.

 Jawaban :

1. Ya, bisa saja hal tersebut dilakukan. Maka yang terjadi adalah status pemilik rumah tersebut adalah adik bungsu saudari. Karena secara hukum, perpindahan dari penjual rumah ke si pembeli adalah langsung kepada adik bungsu saudari, terlepas dari adanya siapa yang membelikan atau suatu perjanjian atau kesepakatan intern di antara anggota keluarga, di luar prosedur jual beli menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Masih berhubungan dengan jawaban angka 1. Ketika rumah tersebut telah bersertifikat atas nama adik bungsu anda, maka secara hukum rumah tersebut adalah milik adik bungsu anda. Sekali lagi terlepas dengan adanya suatu kesepakatan di luar hal tersebut, Sehingga ketika adanya surat pernyataan seperti yang diterangkan saudari penanya dalam paparan tersebut, maka ketika ada sengketa, tentu alat bukti yang menggunakan akta otentik (sertifikat) akan menjadi lebih kuat daripada surat pernyataan yang dibuat oleh pribadi, apalagi rumah tersebut bukan atas nama ayah saudari, melainkan atas nama adik bungsu. Beda halnya kalau atas nama ayah, maka isi surat pernyataan akan singkron dengan sertifikat. Karena jika terjadi sengketa dikemudian hari, tentu harus mendatangkan bukti-bukti yang dapat dipertanggungjawabkan secara hukum.
3. Jika rumah tersebut diatasnamakan ibu saudari (isteri ayah), maka rumah tersebut adalah termasuk harta bersama ayah dan ibu saudari. Mengenai harta bersama diatur dalam UU nomor 1 tahun 1974 pasal 35 sd 37. Dalam pasal 35 ayat (1) berbunyi : Harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama.

Jika seandainya salah satu pihak meninggal dunia, (ayah atau ibu), maka rumah tersebut terlebih dahulu dibagi 2, bagian pertama adalah sebagai bagian harta bersama, bagian kedua adalah sebagai harta warisan yang akan dibagikan kepada para ahli waris sesuai dengan bagiannya masing-masing menurut KUHPerdata. Setelah ahli waris mendapat bagiannya masing-masing, apakah ingin menjualnya atau melakukan transaksi hukumlainnya, itu terserah ahli waris, karena status kepemilikannya sudah jelas.

1. Cara yang lebih baik menurut kami dari 2 skenario tersebut adalah tetap menggunakan nama ayah atau ibu saudari, karena dengan cara itu resiko masalah yang mungkin akan timbul dikemudian hari lebih kecil mudharatnya (semoga saja tidak ada masalah dikemudian hari). Atau dimusyawarahkan di antara anggota keluarga agar jangan ada nantinya sengketa.
2. Untuk masalah ini bisa ditanyakan langsung kepada instansi yang berwenang menjelaskannya agar lebih mendetail.

Demikian jawaban dari kami.

Atas kesalahan dan kekurangannya, kami mohon maaf

Semoga bermanfaat

Wassalam

Admin