PERTANYAAN:

Jum’at, 27 September 2013, 18:20

 Kepada Yth,

Bpk. Rasyid Rizani

ditempat

 Dengan hormat,

Setelah saya melihat website ini, bersama ini saya ingin menanyakan perkara yang sedang saya alami sebagai berikut :

Pada bulan September 2012 saya membeli sebuah rumah dan melakukan transaksi di hadapan notaris dan juga telah dilakukan cek di BPN dan rumah tersebut dinyatakan bersih dan mendapat cap dari BPN di sertifikatnya. Akan tetapi pada saat kami melakukan balik nama, proses balik namanya tidak dapat dilaksanakan dikarenakan adanya blokir dari pihak lain.

Sebelum saya membeli rumah tersebut, rumah itu masih dalam KPR oleh penjual di Bank, dan saya pun meminta KPR di bank yang sama. Setelah kredit disetujui, maka kamipun mengadakan transaksi. Ketika melakukan jual beli, penjual yang merupakan seorang wanita melakukan penjualannya seorang diri tetapi dilengkapi dengan akte lahir anaknya yang tertulis bahwa anak tersebut adalah anak dari seorang perempuan saja, sehingga menurut notaris jual beli dan akad kredit pun dapat dilaksanakan tanpa kehadiran dari suaminya dikarenakan mereka tidak melakukan kawin  secara catatan sipil, hanya melakukan kawin agama saja.

Pada bulan Oktober 2012 terjadi gugatan terhadap penjual rumah yang saya beli, yaitu karena suami dari penjual mempunyai hutang kepada pihak ketiga dan orang tersebut berusaha untuk menyita rumah yang sudah kami beli dan tempati sekarang. Dan  bulan Desember 2012 kami didatangi oleh pihak yang mengaku dari pengadilan dan membawa  surat penetapan sita dari pengadilan yang menyatakan bahwa rumah saya disita akibat adanya kasus hutang tersebut. Sedangkan saya tidak kenal dengan pihak yang ingin menyita rumah saya dan suami dari penjual  rumah yang saya beli. Dan saat itu saya sudah menjelaskan bahwa rumah ini sudah kami beli dan kami memberikan fotocopy akte jual belinya. Tetapi setelah itu ternyata di BPN dilakukan blokir sita jaminan oleh pengadilan, sehingga  balik namanya tidak bisa di proses.

Pada bulan maret 2013 saya mengajukan perlawanan untuk pencabutan sita jaminan tersebut melalui pengadilan dan pada bulan September 2013 kami dikejutkan bahwa pengadilan menolak perkara kami dan diputuskan bahwa kami  bukan pembeli yang beritikad baik, serta jual beli yang dilaksanakan adalah batal dengan alasan karena penjual tidak melakukan penjualan bersama dengan suaminya padahal penjual tidak melakukan nikah catatan sipil. Keputusan hakim tersebut hanya berdasarkan fotocopy kartu keluarga dan ktp penjual  yang berstatus menikah serta fotocopy akte perkawinan gereja saja dari pihak lawan dengan tanpa memperlihatkan surat aslinya. Sedangkan dari pihak kami memperlihatkan akte jual beli, sertifikat serta akte lahir semua anak dari penjual yang asli.

 Yang ingin saya tanyakan adalah :

  1. Apakah benar bahwa jual-beli yang kami lakukan adalah cacat hukum?
  2. Apakah penjual boleh melakukan transaksi jual beli rumah tanpa suami dikarenakan mereka tidak menikah secara catatan sipil?
  3. Apakah diperkenankan bahwa ketiga majelis hakim yang memutus perkara saya adalah orang yang sama dengan majelis hakim sebelumnya yang menetapkan sita jaminan terhadap rumah saya?
  4. Langkah apa lagi yang harus saya lakukan untuk mempertahankan hak atas rumah saya?

 Dengan ini saya memohon untuk mendapatkan penjelasan untuk perkara saya tersebut diatas.

Sebelum dan sesudahnya saya ucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya.

 Hormat saya,

Daniel

 JAWABAN:

 Saudara penanya yang kami hormati.

Terima kasih sebelumnya telah berkunjung ke website kami

  1. Perjanjian jual beli diatur dalam pasal 1457-1540 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Menurut pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, jual beli adalah suatu persetujuan yang mengikat pihak penjual berjanji menyerahkan sesuatu barang / benda, dan pihak lain yang bertindak sebagai pembeli mengikat diri berjanji untuk membayar harga.Unsur yang terkandung dalam defenisi tersebut adalah :
  2. Adanya subjek hukum, yaitu penjual dan pembeli
  3. Adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang barang dan harga.
  4. Adanya hak dan kewajiban yang timbul antara pihak penjual dan pembeli

(selengkapnya bisa dibaca lebih lanjut dalam pasal 1457 – 1540 KUHPerdata tersebut).

Ketika syarat dan rukun jual beli terpenuhi, maka jual belinya adalah sah, sebaliknya apabila tidak terpenuhi, maka tidak sah.

  1. Ketika yang dijual adalah harta bersama, maka pasangan, baik suami ataupun isteri wajib mengetahui karena sifatnya adalah harta perkongsian, apabila harta tersebut adalah harta bawaan, maka tidak perlu meminta persetujuan pasangan karena sifatnya mutlak hak pribadi yang bersangkutan.
  2. Penujukan Majelis Hakim adalah wewenang Ketua Pengadilan. Adapun tentang hak pihak yang berperkara tentang Majelis Hakim yang ditunjuk diatur dalam UU No 48 tahun 2009 ttg Kekuasaan Kehakiman pasal 17.

Pasal 17

(1) Pihak yang diadili mempunyai hak ingkar terhadap hakim yang mengadili perkaranya.

(2) Hak ingkar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah hak seseorang yang diadili untuk mengajukan keberatan yang disertai dengan alasan terhadap seorang hakim yang mengadili perkaranya.

(3) Seorang hakim wajib mengundurkan diri dari persidangan apabila terikat hubungan keluarga sedarah atau semenda sampai derajat ketiga, atau hubungan suami atau istri meskipun telah bercerai, dengan ketua, salah seorang hakim anggota, jaksa, advokat, atau panitera.

(4) Ketua majelis, hakim anggota, jaksa, atau panitera wajib mengundurkan diri dari persidangan apabila terikat hubungan keluarga sedarah atau semenda sampai derajat ketiga, atau hubungan suami atau istri meskipun telah bercerai dengan pihak yang diadili atau advokat.

(5) Seorang hakim atau panitera wajib mengundurkan diri dari persidangan apabila ia mempunyai kepentingan langsung atau tidak langsung dengan perkara yang sedang diperiksa, baik atas kehendaknya sendiri maupun atas permintaan pihak yang berperkara.

(6) Dalam hal terjadi pelanggaran terhadap ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (5), putusan dinyatakan tidak sah dan terhadap hakim atau panitera yang bersangkutan dikenakan sanksi administratif atau dipidana sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

(7) Perkara sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dan ayat (6) diperiksa kembali dengan susunan majelis hakim yang berbeda.

  1. Ketika pihak pembeli merasa keberatan atau merasa dirugikan dengan adanya transaksi jual beli yang merugikan dirinya, maka ada 3 alternatif yang dapat dilakukan untuk membela hak-haknya:
  2. Melakukan mediasi atau upaya damai/musyawarah dengan pihak-pihak yang terkait mencari jalan terbaik tanpa harus melalui sidang Pengadilan.
  3. Menggugat secara perdata dengan masuk sebagai pihak ketiga dalam proses perkara yang sedang berjalan.
  4. Melaporkan tindakan tersebut secara pidana apabila terdapat unsur pidananya, misalnya terdapt unsur penipuan atau perbuatan tidak menyenangkan, atau unsur pidana lainnya.

 Demikian jawaban dari kami.

Atas kesalahan dan kekurangannya, kami mohon maaf

Semoga bermanfaat

Wassalam

Admin